Арендаторы могут ссылаться на существенное изменение обстоятельств ведения бизнеса для снижения ставок аренды – эксперт
<p> МИНСК, 27 марта – ПраймПресс. Арендаторы могут ссылаться на существенное изменение обстоятельств ведения бизнеса для снижения ставок аренды в текущей экономической ситуации. Такое мнение в ходе вебинара высказал ведущий юрист юридической компании Revera Александр Антонов 27 марта. </p> <p> Антонов отметил, что в настоящее время на рынке Беларуси сложилась уникальная ситуация, когда сочетают свое негативное влияние два фактора: пандемия коронавируса и высокая волатильность курсов иностранных валют. </p> <p> «Люди не ходят в офисы, торговые центры, снижается загрузка складских помещений. Судьба аренды актуальна не только для помещений торгового назначения, но и офисных, и складских. За менее чем 3 месяца курс евро к белорусскому рублю вырос на 20%, доллара – на 23%. Мы находимся на этапе развития и становления рынка в этих кризисных условиях», - сказал он. </p> <p> Антонов указал, что в вопросах уплаты аренды закон позволяет сторонам регулировать свои отношения. В наилучшем положении находятся арендаторы, которые в договорах аренды увязали размер платежей с размером выручки, однако таких договоров в общей массе насчитывается 8-12%. Остальным арендаторам в условиях уменьшения занятости и снижении выручки необходимо вести переговоры с арендодателями. </p> <p> При этом действующее законодательство содержит два правовых основания для возможного изменения арендной платы, одно из них рассчитано на торговые помещения, второе – универсальное и затрагивает офисную и складскую недвижимость. </p> <p> «Первое основание строится на Гражданском кодексе: если условия пользования имуществом существенно ухудшились по основаниям, по которым не отвечает арендатор, он вправе требовать от арендодателя соответствующего уменьшения арендной платы. Но арендатор должен доказать ухудшение условий пользования», - отметил Антонов. </p> <p> В качестве доказательной базы в этом случае можно использовать, например, рекламные проспекты торгового центра, где указан средний размер посещаемости для его сопоставления с актуальными величинами. </p> <p> Эксперт уточнил, что в Беларуси отсутствует судебная практика по данному вопросу, однако в России она выработана, поскольку там арендодатель обязан генерировать поток покупателей для арендатора. Поэтому такой подход правомерно использовать и белорусским арендаторам для пересмотра арендной платы. </p> <p> «Второе основание – универсальное основание для изменения договора – в результате существенного изменения обстоятельств. Гражданские кодекс предусматривает несколько фактов, которые должен доказать арендатор для изменения договора аренды. Применительно к ситуации валютного кризиса есть судебная практика 2014 г, когда изменение курса валют не является изменением существенных условий, а - предпринимательским риском. Ситуация с коронавирусом может подпадать под эту норму для изменения или расторжения договора аренды», - отметил Антонов. </p> <p> Он поделился мнением, что такое основание как форс мажор и непреодолимая сила не применимы к отношениям арендной платы – это может применяться во внимание при уплате не в срок, но обязанности уплачивать арендную плату не отменяет. </p>
2020-03-27
Primepress
МИНСК, 27 марта – ПраймПресс. Арендаторы могут ссылаться на существенное изменение обстоятельств ведения бизнеса для снижения ставок аренды в текущей экономической ситуации. Такое мнение в ходе вебинара высказал ведущий юрист юридической компании Revera Александр Антонов 27 марта.
Антонов отметил, что в настоящее время на рынке Беларуси сложилась уникальная ситуация, когда сочетают свое негативное влияние два фактора: пандемия коронавируса и высокая волатильность курсов иностранных валют.
«Люди не ходят в офисы, торговые центры, снижается загрузка складских помещений. Судьба аренды актуальна не только для помещений торгового назначения, но и офисных, и складских. За менее чем 3 месяца курс евро к белорусскому рублю вырос на 20%, доллара – на 23%. Мы находимся на этапе развития и становления рынка в этих кризисных условиях», - сказал он.
Антонов указал, что в вопросах уплаты аренды закон позволяет сторонам регулировать свои отношения. В наилучшем положении находятся арендаторы, которые в договорах аренды увязали размер платежей с размером выручки, однако таких договоров в общей массе насчитывается 8-12%. Остальным арендаторам в условиях уменьшения занятости и снижении выручки необходимо вести переговоры с арендодателями.
При этом действующее законодательство содержит два правовых основания для возможного изменения арендной платы, одно из них рассчитано на торговые помещения, второе – универсальное и затрагивает офисную и складскую недвижимость.
«Первое основание строится на Гражданском кодексе: если условия пользования имуществом существенно ухудшились по основаниям, по которым не отвечает арендатор, он вправе требовать от арендодателя соответствующего уменьшения арендной платы. Но арендатор должен доказать ухудшение условий пользования», - отметил Антонов.
В качестве доказательной базы в этом случае можно использовать, например, рекламные проспекты торгового центра, где указан средний размер посещаемости для его сопоставления с актуальными величинами.
Эксперт уточнил, что в Беларуси отсутствует судебная практика по данному вопросу, однако в России она выработана, поскольку там арендодатель обязан генерировать поток покупателей для арендатора. Поэтому такой подход правомерно использовать и белорусским арендаторам для пересмотра арендной платы.
«Второе основание – универсальное основание для изменения договора – в результате существенного изменения обстоятельств. Гражданские кодекс предусматривает несколько фактов, которые должен доказать арендатор для изменения договора аренды. Применительно к ситуации валютного кризиса есть судебная практика 2014 г, когда изменение курса валют не является изменением существенных условий, а - предпринимательским риском. Ситуация с коронавирусом может подпадать под эту норму для изменения или расторжения договора аренды», - отметил Антонов.
Он поделился мнением, что такое основание как форс мажор и непреодолимая сила не применимы к отношениям арендной платы – это может применяться во внимание при уплате не в срок, но обязанности уплачивать арендную плату не отменяет.