В Беларуси сформирован стабильный спрос на складскую недвижимость, он будет расти и в 2024 г — эксперт
В ходе выступления на конференции эксперт проанализировал все сегменты коммерческой недвижимости. В настоящее время в сегменте офисной недвижимости в Минске доступно 1,071 млн кв м арендной площади. Спрос на нее ограничен и в основном связан с ротацией арендаторов. В целом, рынок офисной недвижимости утвердился как рынок арендатора.
Российские инвесторы проявили интерес к данному сегменту в начале IV квартала 2023 г, но без заключенных сделок. Возможная пауза российских компаний на изучение информации увеличивает неопределенность.
«Это наиболее пострадавший сегмент коммерческого рынка недвижимости. Прироста особого в бизнес-центрах не происходило. У всех, кто арендует площади в бизнес-центрах, сейчас есть хорошая возможность сэкономить на аренде, поменять место локации на место с лучшими условиями и более дешевое», — прокомментировал Алешкин.
Вакантность офисного рынка в настоящее время высока, но стабильна: на уровне 15-17% (до 2020 г в данном сегменте она составляла 4-5%), нет новых крупных высвобождений, но и поглощение минимальное. Некоторые бизнес-центры после «великого исхода» арендаторов восстанавливают заполненность, но общая ситуация не улучшается.
«Вакантность, на мой взгляд, высокая, но она стабилизировалась к настоящему времени. Ставки сформировались, они в рублях. Многие арендодатели корректируют ставки, и они иногда могут меняться со временем», — отметил Алешкин.
Диапазоны ставок по классам на текущий момент составляют 38-63 бел руб (12-20 долл по курсу Нацбанка) за 1 кв м без НДС и эксплуатационных расходов для офисов класса А, 18-42 бел руб (5,7-13,3 долл, 1 долл – 3,1683 бел руб) – для класса В и 12-30 бел руб (3,8-9,5 долл) – для класса В-.
По состоянию на конец 2023 г в высокой степени готовности находится один крупный объект – мультифункциональный комплекс на проспекте Победителей в районе ТРЦ «Замок» и Центра тенниса. Его общая заявленная площадь составит свыше 32 тыс кв м.
Эксперт считает, что появление новых проектов усиливает конкуренцию, угрожая старым участникам рынка с высокой вакантностью. Кроме этого, вызовом для девелоперов новых проектов является предложение офисов без отделки или с черновой отделкой. В этих условиях преимущества у старожилов с качественной отделкой от предыдущих арендаторов.
По мнению Алешкина, в будущем на спрос в данном сегменте может повлиять сокращение рабочих мест в офисоемких отраслях. «Ожидаются потери для арендодателей и трудности для инвестпроектов, особенно с зарубежным участием. Вместе с тем, перспективой для рынка могут стать реальные сделки с российскими бизнес-представителями», — предполагает специалист.
Арендодатели выступают за валютную привязку аренды торговой недвижимости
Наиболее знаковыми событиями, повлиявшими на рынок традиционной торговли в 2023 г, было восстановление положительной динамики розничного товарооборота и расширение экспансии российских гигантов e-commerce.
В настоящее время в Минске насчитывается 1,445 млн кв м арендной площади в торговых объектах современных форматов, в том числе – 525 тыс кв м арендных площадей располагаются в крупнейших минских торговых и торгово-развлекательных центрах. Далее планируется ввести в эксплуатацию в 2024 г 142,5 тыс кв м, в 2025-2026 гг — 160 тыс кв м. Перспектива отличается не только масштабом ввода, но и разнообразием качества и концептуального решения новых объектов.
Эксперт отметил влияние электронной торговли на рынок традиционной торговли, а с ней и на торговую недвижимость.
«Электронная торговля отбирает долю у других сегментов торговли. Но мы понимаем, что потребителю надо познакомиться с товаром вживую. С другой стороны, борьба с маркетплейсами уже проиграна, нужно интегрироваться в них, уметь работать с платформами, а магазинам — развивать свои онлайн-продажи, притягивать бонусами в свои классические магазины», — прокомментировал Алешкин.
Он указал, что традиционная торговля, сталкиваясь с вызовами со стороны электронной торговли, имеет преимущества в виде возможности удовлетворить эмоциональную потребность при покупке.
«Эмоции при покупке - самый главный драйвер продаж, поэтому многие торговые объекты меняются, привносят что-то новое. Это фудхоллы, которые пришли к нам на рынок, другие форматы, когда в торговых центрах реализованы совсем непонятные нам проекты. Но мы должны понимать, что конкурентная среда и развитие маркетплейсов подстегивают к тому, что торговые центры должны меняться, классика уже не имеет спроса», - отметил эксперт.
Вызовом 2022-2023 гг стал уход ряда брендов, представленных в традиционной торговле.
«Магазинам Jysk, которые были в «Грин» и «Гиппо», нашлись замены и вполне удачные: кто-то переделал под мебельные магазины, кто-то поставил другого арендатора. Уход Н&М был более плачевным для потребителя, ничего аналогичного на рынке нет, это мировой лидер в области фастфэшн, он умеет работать с потребителем в разных сегментах, в том числе привлекая блогеров. К сожалению, такого бренда пока не появилось, но русские бренды, которые пришли или заявили о приходе, очень стараются. Однако у нас они не могут открыть большие магазины в существующих торговых центрах, в новых, возможно, они появятся. А выселять кого-то для них - это не наша история, мы более лояльны к арендаторам, и торговые центры не будут заниматься этим. Однако, бренды развиваются и, возможно, кто-то из пула брендов устарел, тогда стоит задумываться об изменениях», — прокомментировал Алешкин.
Вакантность на рынке торговой недвижимости в 2023 г несколько снизилась, с 8% до 7% на конец года.
«Вакантность — не самый важный показатель для белорусского рынка, у нас все хорошо в отличие от России, где есть очень серьезные проблемы с объектами, где ушли большие арендаторы и российские операторы не смогли их заполнить», — сообщил Алешкин.
Ставки аренды для якорных арендаторов (более 500 кв м) находятся в пределах 15-62 бел руб (4,7-19,6 долл) за 1 кв м без НДС и эксплуатационных расходов, для среднеразмерных (100-200 кв м) – 48-200 бел руб (15,2-63,1 долл), островков – 98-500 бел руб (31-157,8 долл).
«По ставкам аренды мы все работаем без привязки к валюте. Мы надеемся и пишем письма, чтобы привязаться к валюте. Я против рублей, потому что мы на стороне крупного бизнеса. Чтобы построить объекты, нужны большие суммы в долларах, надо выплачивать кредит в долларах, а арендодатель получает плату в рублях. Имея ставки в рублях, такие проекты сложно реализовывать. Таких существующих проектов много, все белорусские проекты ритейла - с кредитами в долларах или евро, соответственно, ставка аренды должна быть в той валюте, что и ставка по кредитам», - обращает внимание эксперт.
Как ранее сообщалось, Министерство экономики Беларуси выступило за продление запрета на привязку ставок аренды к иностранной валюте. Вероятно, этот запрет будет пролонгирован на 2024 г.
Тенденциями 2024 г станет увеличение активности инвесторов и девелоперов, в том числе в регионах. Продолжится трансформация потребительского поведения: ожидается дальнейший рост популярности комфортных торговых объектов. Также на рынке есть запрос на кофейни, рестораны восточной кухни, фудмоллы.
«Спрос на недвижимость в ритейле, в отличие от офисной недвижимости, есть. Есть российский интерес, достаточно крупный. Я не вижу проблем с заполнением 30-35 тыс кв м сдаваемой площади в хорошем месте, я вижу проблемы с заполнением площадей свыше 100 тыс кв м, их сложно заполнить белорусскими флагманами. Наших белорусских брендов не хватит, они выросли, но это не те объемы, которые ранее формировали лидеры рынка», — прокомментировал эксперт.
Спрос на склады не удовлетворен
Несмотря на глобальное сокращение торговли с ЕС, санкции и контрсанкции, сегмент складской недвижимости в 2023 г был одним из наиболее востребованных. В настоящее время спрос есть фактически на любые типы складов. Предложение на рынке, напротив, крайне низкое. В текущем году ввелось незначительное количество площадей, которые можно отнести к «стоковым» объектам. Ввод складов как сопутствующих объектов в некоторых многофункциональных проектах погоды на рынке аренды не сделал.
На рынке складской недвижимости отмечается стабильный спрос от ритейла, производителей, импортеров и e-commerce. Российские маркетплейсы, включая Ozon и Wildberries, расширяют сортировочные и распределительные центры. Дистрибьюторы и импортеры увеличивают объемы запасов, им требуется расширение складов.
Рост импорта подтверждает увеличение потребности в складах. Фиксируется неудовлетворенный спрос на склады различных параметров: от малых блоков до крупных площадей. Потенциальные арендаторы стали более лояльны к удаленным локациям - до 50 км от МКАД.
Одновременно наблюдается дефицит проектов, куда можно было бы войти инвесторам. Этот сегмент привлекателен для тех, кто может реализовать полный цикл создания складской недвижимости.
По словам эксперта, вакантность по рынку на конец 2023 г составила 2-4%, а ставки в качественных объектах сложились на уровне 10-23 бел руб (3,2-7,3 долл) за 1 кв м.
«На 2024 г в сегменте складской недвижимости прогнозируется сохранение высокого спроса, который будет поглощать новые или освободившиеся площади. При этом расширится география спроса, так называемый «фактор транспортного плеча» по удаленности от МКАД все меньше будет влиять на принятие решения об аренде», — отметил Алешкин.
При этом, по его мнению, ввод новых площадей в ближайшие месяцы будет незначительным. Наряду с этим, снижение объемов реализации продукции отдельных отраслей-драйверов, ведущее к увеличению складских запасов, для рынка складов является еще одним фактором роста, который и наблюдается в текущий момент.
«Ставки аренды сохранятся стабильно высокими. Если спрос не «остынет», возможен рост не только в рублях, но и в привязке к валютному эквиваленту», — считает эксперт.